土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律問題

土地在當前社會的利用率是越來越高。比較為常見的是國家作為土地使用者的身份將國有土地的使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者在擁有土地使用權(quán)后對土地進行合理的開發(fā)利用。那么，你知道土地使用權(quán)是屬于什么資產(chǎn)？土地使用權(quán)出讓的方式有哪些？

土地使用權(quán)指的是國家機關(guān)、企業(yè)及事業(yè)單位、農(nóng)民集體與公民個人、還包括三資企業(yè)，只要具備法定的條件者，按照法定的程序或依照相關(guān)約定對國有土地或者農(nóng)民集體土地所享有的利用、占用、收益和有限處分、處罰的權(quán)利。

土地使用權(quán)出讓的方式都有哪些？

1、招標出讓方式。指的是在法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)，由符合相關(guān)條件的單位或個人，通過書面投標的形式，競投某地段土地的使用權(quán)。招標人要根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)來確定土地使用者的出讓方式。之中方式適用于開發(fā)性用地或者對技術(shù)有高要求的建設(shè)用地。

2、拍賣出讓方式。這種方式又稱“競投”，指的是土地所有者的代表在指定的時間和規(guī)定的地點內(nèi)，組織符合相應(yīng)條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，對所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，同時會按照“價高者得”的原則來確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

3、掛牌出讓方式。指的是出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告的規(guī)定期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布。還要接受競買人的報價申請重新更新掛牌的價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價比較終結(jié)果來確定土地使用者的行為。

4、協(xié)議出讓方式。指的是土地的出讓方與受讓方通過協(xié)商方式有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)的方式。這種方式一般會多用于工業(yè)以及政府因為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項目中。

大慶律師事務(wù)所提示您實際轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)著重注意以下相關(guān)法律問題：

1）土地轉(zhuǎn)讓方須為土地的合法使用權(quán)人：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)為《國有土地使用權(quán)證》上載明的土地使用權(quán)人；

2）轉(zhuǎn)讓土地存在閑置風(fēng)險的處理：土地閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方承擔日后被處罰的土地價款20%的土地閑置費；

土地閑置滿2年的，如轉(zhuǎn)讓方無法獲得國土部門批準延期動工的批復(fù)且轉(zhuǎn)讓方也無相關(guān)保證的，因存在隨時被政府無償收回的風(fēng)險，B公司應(yīng)謹慎購買該土地；

3）轉(zhuǎn)讓土地屬于國有資產(chǎn)的需走法定程序：為避免國有資產(chǎn)流失，轉(zhuǎn)讓的土地屬于國有資產(chǎn)的須取得國有資產(chǎn)管理部門的批準，比如聯(lián)交所掛牌出讓等程序，否則土地轉(zhuǎn)讓無效；

4）劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓：劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（經(jīng)市、縣政府審批批準，重新收回招拍掛出讓或補辦出讓手續(xù)，補交出讓金），但軍用空置劃撥地除外；

5）土地抵押的處理：擬受讓的土地已抵押不允許轉(zhuǎn)讓,同時也辦理不了過戶，只有解除抵押后再進行土地轉(zhuǎn)讓，解押的資金比較好由A公司解決，如A公司沒有錢，在提供足額擔保的前提下，B公司可提供借款處理；

6）未達到法定轉(zhuǎn)讓條件（25%投資額）的處理：可要求A公司按照B公司的規(guī)劃設(shè)計條件開發(fā)至25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

未達25%轉(zhuǎn)讓條件處理的操作要點（以下方式僅供參考，根據(jù)各公司實際情況而定）：

①如A公司缺乏開發(fā)建設(shè)資金，B公司可以借款解決，但A公司須提供足額擔保，確保資金安全；

②要求必須按照B公司的規(guī)劃設(shè)計條件進行開發(fā)建設(shè)。如果不是，轉(zhuǎn)讓后不符合B公司條件需要重新規(guī)劃設(shè)計、拆除重建將造成資金成本及時間成本的浪費；

③由B公司派管理團隊以A公司名義進行建設(shè)（需提前簽訂協(xié)議），類似于委托代建代管，但不收費。

這樣更有利于掌控進度、資金安全、工程質(zhì)量以及施工單位的銜接等等；在實施步驟上，前期簽署《合作協(xié)議》，按照轉(zhuǎn)讓方案設(shè)定好條件及雙方的權(quán)利義務(wù)。

在滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。